Η στενότητα στέγης προς ενοικίαση για νέα ζευγάρια και οικογένειες έχει λάβει σημαντικές διαστάσεις στις μεγάλες πόλεις, όπως και στους καθιερωμένους τουριστικούς προορισμούς. Στους τελευταίους η στενότητα αυτή πλήττει κυρίως δημοσίους υπαλλήλους, εκπαιδευτικούς και ιατρικό προσωπικό, αλλά και τους εργαζόμενους σε τουριστικά επαγγέλματα.
Ένας παράγοντας, που επιδεινώνει σοβαρά το πρόβλημα, ενδεχομένως ο κύριος παράγοντας, είναι η μεγάλη έκταση που έχει λάβει ο θεσμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Λόγω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, οι κάτοικοι αναγκάζονται να εγκαταλείψουν παραδοσιακούς οικισμούς και ιστορικά κέντρα πόλεων, όπου πλέον διαμένουν μόνο τουρίστες…
Η ΕΛΛΕΤ, σε μια προσπάθεια να συμβάλει στον εξορθολογισμό της ισχύουσας νομοθεσίας, που μέχρι στιγμής έχει φορολογικό, μόνο, περιεχόμενο, γι’ αυτό και δεν επηρέασε μέχρι σήμερα το μέγεθος του φαινομένου, επεξεργάστηκε θέσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (επισυνάπτονται) μαζί με ένα χρονικό της μέχρι σήμερα νομοθεσίας και των αδυναμιών της.
Στις προτάσεις της ΕΛΛΕΤ περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων:
- Η αναγνώριση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και νομικά ως ειδικής χρήσης γης, ώστε να ρυθμίζεται μέσα από τον χωρικό και πολεοδομικό σχεδιασμό, πράγμα που θα επιτρέπει την ευέλικτη αντιμετώπιση της στο πλαίσιο ενός ολιστικού σχεδιασμού. Η πρόβλεψη της βραχυχρόνιας μίσθωσης ως ειδικής χρήσης θα πρέπει να ισχύσει ήδη από τα υπό εκπόνηση ΤΠΣ ή ΕΠΣ, ώστε να περιληφθούν όσο το δυνατόν συντομότερα στον ολοκληρωμένο σχεδιασμό και να μη
χαθεί πολύτιμος χρόνος. - Η δυνατότητα επιβολής μεγαλύτερων περιορισμών (περιορισμός στην εισαγωγή νέων κλινών βραχυχρόνιας μίσθωσης ή και απόσυρση υφιστάμενων) σε τουριστικούς προορισμούς της χώρας ή τμήματά τους στα οποία καταγράφεται υψηλή πυκνότητα κλινών βραχυχρόνιας μίσθωσης, όταν διαπιστώνεται ότι έχει δημιουργηθεί έλλειψη στέγης για μόνιμους κατοίκους, εκπαιδευτικούς, δημοσίους υπαλλήλους, γιατρούς κλπ
- Η επιβολή της απόσυρσης από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακίνητων, τα οποία βρίσκονται σε περιοχές, όπου η τουριστική χρήση απαγορεύεται, για την προστασία της κατοικίας.
- Η δημιουργία εφαρμογής WFS/WMS ή δημιουργία εθνικής χωρικής υποδομής δεδομένων. Τα δεδομένα θα αφορούν τον τουρισμό (ξενοδοχεία, κάμπινγκ, ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα, αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα, ΣΤΚ, condohotels, καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ζώνες, θεσμικό πλαίσιο) με σκοπό να γίνεται αντιληπτό το πρόβλημα
και να είναι ταχύτερη η προσπελασιμότητα των δεδομένων. - Στοιχειώδεις προδιαγραφές όπως τουλάχιστον καθορισμός μέγιστου αριθμού υπνοδωματίων, καθώς και μέγιστου αριθμού φιλοξενουμένων ανά ακίνητο (μονοκατοικία ή διαμέρισμα) για να μη στοιβάζονται ανεξέλεγκτα πολλά άτομα σε ένα δωμάτιο, καθώς επίσης και καθορισμός ελάχιστου εμβαδού υπνοδωματίου για να μη μισθώνονται «τρύπες» πχ τουλάχιστον 3Χ3= 9 τμ. Να υπάρχει εντός του διαμερίσματος ή της οικίας διάθεση λουτρού και κουζίνας, φωτισμός,
αερισμός και θέρμανση/ψύξη, καθώς και πυρασφάλεια. Η λειτουργία να επιτρέπεται μετά από βεβαίωση μηχανικού, ότι ικανοποιούνται βασικές οικοδομικές προδιαγραφές κατά ΓΟΚ, ΝΟΚ, συμπεριλαμβανομένης της στατικής επάρκειας. - Η απαγόρευση λειτουργικής συνένωσης γειτονικών κτισμάτων για τη στέγαση διαμερισμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Η απαγόρευση βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών, οι οποίες δεν καλύπτουν τις ενεργειακές απαιτήσεις, που ισχύουν για τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια και διαμερίσματα.
- Η συγκατάθεση των συνιδιοκτητών σε ποσοστό τουλάχιστον 51% των μεριδίων, αν το ακίνητο ανήκει σε πολυκατοικία ή σε οικιστικό συγκρότημα, εκτός εάν ο Κανονισμός της Πολυκατοικίας απαγορεύει την τουριστική ή ξενοδοχειακή χρήση
των διαμερισμάτων, οπότε και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα απαγορεύονται. Στους Κανονισμούς των νέων πολυκατοικιών ή οικιστικών συγκροτημάτων θα πρέπει υποχρεωτικά να περιλαμβάνεται κατά πόσον επιτρέπεται ή απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση διαμερίσματος - Η πρόβλεψη για επιθεώρηση και έλεγχο των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και με ποιοτικά κριτήρια εκτός από
φορολογικά - Λεπτομερής πρόβλεψη με ποιο τρόπο και ποιες απαιτήσεις (τεχνικές και λειτουργικές) θα μετατρέπονται σε τουριστικά καταλύματα οι πολυκατοικίες ή τα οικιστικά συγκροτήματα, που διατίθενται συνολικά με βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ιστορικά
Με την αύξηση των τουριστικών ροών στα μητροπολιτικά αστικά κέντρα, καθώς και στους τουριστικούς προορισμούς παγκοσμίως, πληθαίνουν εδώ και πάνω από μία 10ετία τα καταλύματα, εκτός των νόμιμων κύριων και μη κύριων τουριστικών καταλυμάτων αρμοδιότητας Υπουργείου Τουρισμού, που προσφέρονται για τη διαμονή των τουριστών. Εξ αρχής το δέλεαρ ήταν για τους ιδιοκτήτες των καταλυμάτων αυτών, ότι εξασφάλιζαν μεγαλύτερη οικονομική απόδοση από τις συνήθεις αστικές μισθώσεις και μάλιστα για κάποιο αρχικό χρονικό διάστημα αφορολόγητη. Έτσι, το απόθεμα των ιδιωτικών αυτών κατοικιών δεν εισέρχεται στην αγορά στεγης, με συνέπεια τη στενότητα και την αύξηση των τιμών ενοικίου ή αγοράς.
Όπως είναι γνωστό, η τάση αυτή συνέπεσε, αν όχι προκλήθηκε, από το γεγονός ότι πολλές ηλεκτρονικές πλατφόρμες κράτησης καταλυμάτων άρχισαν να δραστηριοποιούνται και στη Χώρα μας, μεσολαβώντας στην εκμίσθωση απλών κατοικιών ή διαμερισμάτων (αλλά και νόμιμων τουριστικών καταλυμάτων κύριων ή μη κύριων) σε τουρίστες. Υπήρχε έτσι σχετικά εύκολη εξεύρεση μισθωτών και τα ακίνητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων άρχισαν να καταλαμβάνουν, όχι μόνο τις πιο τουριστικές περιοχές, αλλά και απομακρυσμένα σημεία του κέντρου των πόλεων, όπου προηγουμένως δεν σύχναζαν τουρίστες, καθώς και παραθαλάσσιους και νησιωτικούς προορισμούς. Συχνά μάλιστα παρατηρείται ότι καταλαμβάνουν και εκτός σχεδίου περιοχές αφενός μεγάλης ζήτησης, στις οποίες απαγορεύεται η χρήση του τουρισμού από ειδικό πολεοδομικό καθεστώς Ζ.Ο.Ε., Γ.Π.Σ., Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. κ.λπ. π.χ. σε Σαντορίνη, Μύκονο, Σύρο κ.λπ.
αλλά και «άγονες τουριστικά» όπου λειτουργούν ως one-night stop καταλύματα π.χ. Μεσόγεια πέριξ του αεροδρομίου Ελ. Βενιζέλος. Ήδη, μια 5ετία τουλάχιστον προ της πανδημίας, υπήρχαν περιοχές της Αθήνας, στις οποίες δεν συναντούσε κανείς ούτε ένα ενοικιαστήριο, διότι η οικονομική δραστηριότητατων βραχυχρόνιων μισθώσεων ήταν τόσο συμφέρουσα, που οι ιδιοκτήτες έσπευδαν να εγγραφούν στις θαυματουργές πλατφόρμες. Η συνεργασία με τις πλατφόρμες σήμαινε, όπως σημειώθηκε, αυξημένα συνολικά μισθώματα, έναντι αυτών των συνήθων αστικών μισθώσεων (μίσθωμα υπολογιζόμενο ανά διανυκτέρευση) και για μεγάλο διάστημα ενδεχομένως αφορολόγητα για όσους ιδιοκτήτες/εκμισθωτές ήθελαν να παρακάμψουν τις φορολογικές τους υποχρεώσεις. Ούτως ή άλλως οι φορολογικές υποχρεώσεις των εκμισθωτών ταυτίζονταν με εκείνες των συνήθων αστικών μισθώσεων και επομένως ήταν περιορισμένες σε σχέση με αυτές των επιχειρήσεων. Η τάση της διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις ενισχύθηκε σημαντικά από την μαζική αγορά ακινήτων εκ μέρους υπηκόων τρίτων (εκτός Ε.Ε) χωρών, για την απόκτηση της -φθηνής σχετικά στη Χώρα μας- golden visa καθώς και επιχειρήσεων του εξωτερικού. Παράλληλα, το χαμηλό κόστος αγοράς των ακινήτων, λόγω της 10ετούς οικονομικής κρίσης, ώθησε πολλούς από τους νέους ιδιοκτήτες να τα μετατρέψουν είτε σε ξενοδοχεία, είτε σε ολόκληρα ακίνητα με διαμερίσματα για βραχυχρόνιες μισθώσεις, τα τελευταία ακόμη και σε υποβαθμισμένες περιοχές.
Η έλλειψη του απαιτούμενου θεσμικού πλαισίου για την ορθολογική χωροθέτηση και διαχείριση τους, αλλά και την διαχρονική έλλειψη μέριμνας αποτροπής φαινομένων “εξευγενισμού” (gentrification) ενίσχυσαν περαιτέρω την ένταση των φαινομένων αυτών. Έτσι, αντί για την προσπόριση συμπληρωματικού εισοδήματος από μικρομεσαίους ιδιοκτήτες, που θα ήταν αρχικά το ζητούμενο, οδηγηθήκαμε στη βραχυχρόνια μίσθωση-επιχείρηση, χωρίς να διασφαλίζονται τα δικαιώματα των μόνιμων κατοίκων και η εύρυθμη λειτουργία της πόλης αλλά και των ίδιων των ακινήτων βραχυχρόνιων μισθώσεων ως άτυπων τουριστικών εγκαταστάσεων..
Ειδικότερα, ολόκληρες γειτονιές «τουριστικοποιήθηκαν», τα μαγαζιά της γειτονιάς έκλεισαν και μετατράπηκαν σε χώρους εστίασης/αναψυχής και οι τιμές αγαθών και υπηρεσιών σε συνδυασμό και με άλλους παράγοντες πιέστηκαν προς τα επάνω, ενώ σε συγκεκριμένα σημεία παρατηρήθηκε, και παρατηρείται, το φαινόμενο του υπερτουρισμού και της μονοθεματικότητας, δηλαδή της συνολικής διάθεσης τμημάτων της πόλης ή των προορισμών στον Τουρισμό, στην τουριστική χρήση, με υπερβολικές, μεταξύ των άλλων, συγκεντρώσεις ατόμων και κυκλοφορία, που εμποδίζουν τους κατοίκους της πόλης να βιώσουν την συνήθη καθημερινότητά τους και να απολαύσουν τη γειτονιά τους.
Περαιτέρω, θα πρέπει να σημειώσει κανείς ότι η απουσία ρύθμισης, και δη μέσω χρήσεων γης,
προδιαγραφών και αδειοδότησης των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, και των πρόδηλων πιέσεων και οχλήσεων που προκαλεί, δημιουργεί ένα γόνιμο έδαφος και για αντιδικίες μεταξύ συνιδιοκτητών, καθόσον ναι μεν δεν προβλέπονται στον Κανονισμό Πολυκατοικιών, πλην όμως, ως πολεοδομικώς αρρύθμιστα, δύνανται να θεωρηθούν και ως κατοικίες και όχι τουριστικά καταλύματα, αλλά και όμορων προς αυτά ακινήτων , με αποτέλεσμα σοβαρή διατάραξη της κοινωνικής ειρήνης και των αρμονικών σχέσεων.Η Αθήνα γνώρισε τα τελευταία χρόνια πριν την πανδημία μια μεγάλη τουριστική άνθιση, που συνεχίστηκε και μετά από αυτήν και οδήγησε σε αύξηση των διανυκτερεύσεων στα ξενοδοχεία και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια, ενώ παράλληλα άνθιζε και η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδιαίτερα σε περιοχές κοντά στο κέντρο και τους αρχαιολογικούς χώρους, εκεί όπου θα μπορούσε κανείς να κινείται με τα πόδια ή με το μετρό, με πιο χαρακτηριστικά παραδείγματα το Κουκάκι, την Πλάκα, του Ψυρρή, καθώς και τα Εξάρχεια, τη Νεάπολη, τα Πετράλωνα, το Παγκράτι. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, πάντως, εξαπλώθηκαν λίγο-πολύ σε ολόκληρο το Λεκανοπέδιο, συμβάλλοντας σημαντικά στην άνοδο των ενοικίων των αστικών μισθώσεων, που έγιναν πλέον απλησίαστα για το μέσο Αθηναίο.
Προκαλούνται έτσι διαμαρτυρίες για το φαινόμενο του υπερτουρισμού (overtourism), που φυσικά δεν σημαίνει μόνο την υπερβολική διάδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων: σημαίνει κυρίως τις υπερβολικές συγκεντρώσεις τουριστών σε περιοχές, όπου η παρουσία τους συμπιέζει τις καθημερινές ανάγκες των μόνιμων κατοίκων,των εργαζόμενων, των επισκεπτών αλλά και των ίδιων των ενοίκων βραχυχρόνιων μισθώσεων, με προφανή υπέρβαση της Φέρουσας Ικανότητας (Φ.Ι.) της περιοχής., Ειδικότερα πρόκειται για συγκεντρώσεις, που οδηγούν σε μειωμένη χρήση και απόλαυση των διατιθέμενων πόρων (υποδομές, φυσικό περιβάλλον, πολιτιστικοί πόροι, υφιστάμενοι κοινωνικοί πόροι) και κυρίως των διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση, ενόψει και της συστημικής, εδώ και τουλάχιστον μισό αιώνα μέχρι πρότινος, έλλειψης κρατικής πρόνοιας για την στέγαση π.χ. με προγράμματα κοινωνικής κατοικίαςγια γηγενείς κατοίκους. Στα ανεπτυγμένα νησιά, αλλά και σε λιγότερο ανεπτυγμένα, η στέγη που διατίθεται για βραχυχρόνιες μισθώσεις αφαιρείται από δημοσίους υπαλλήλους, γιατρούς και εκπαιδευτικούς, οι οποίοι όμως είναι κοινωνικά απαραίτητοι, ενώ πάντως αξίζει να σημειωθεί ότι εκτιμάται ότι υπάρχει διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα κατοικιών, για την αξιοποίηση όμως του οποίου απαιτούνται χρήματα και χρόνος.
Η εναλλαγή του πληθυσμού, ο άγνωστος αριθμός πλήρωσης των διαθέσιμων καταλυμάτων και άρα των εκάστοτε ενοίκων, δημιουργεί επιπλέον αναστάτωση στις πλέον πολυσύχναστες περιοχές από πλευράς κυκλοφορίας και κορεσμού ως προς την αναλογία με τους μόνιμους κατοίκους. Τέτοια φαινόμενα καθιστούν άγνωστη και ανεξέλεγκτη την επάρκεια ως προς τους κοινόχρηστους χώρους και τιςκοινωνικές λειτουργίες, ενώ η ρύθμιση των στοιχείων κοινωνικού εξοπλισμού πχ χώροι πρασίνου, όσο και των υπηρεσιών (κέντρα υγείας κλπ), από την Πολιτεία καθίσταται δυσχερής, σε αντιστοίχιση με τα στοιχεία από τις ξενοδοχειακές μονάδες, λόγω απουσίας δεδομένων για το μέγιστο αριθμό των επισκεπτών, τουριστών κλπ. Παρόμοια φαινόμενα, εκτός από την Αθήνα, παρατηρούνται και σε άλλες πόλεις και προορισμούς διεθνώς και όχι μόνο στη Χωρα μας, όπως πχ στη Βενετία, στη Βαρκελώνη, στο Ντουμπρόβνικ,αλλά και στην Κέρκυρα, τη Σαντορίνη κλπ. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι η μόνη αιτία του υπερτουρισμού, είναι, όμως, ένας σημαντικός παράγοντας. Με άλλα λόγια, ο υπερτουρισμός και η μετατροπή των κτιρίων σε «επενδυτικό αγαθό», χωρίς κανόνες και χωρίς μέτρο, δημιούργησε πρόβλημα, όχι μόνο στην κοινωνική κατοικία, αλλά και στην υγιή επιχειρηματικότητα.
Η τουριστική αυτή δραστηριότητα συγκεντρώνει στα χέρια λίγων προσώπων (φυσικών ή νομικών)περισσότερα ακίνητα εντός του ιδίου κτίσματος ή και σε άλλα κτίσματα. Το κάθε κτίριο λειτουργεί ουσιαστικά ως τουριστικό κατάλυμα, σαφώς όμως διαφοροποιημένο από τα τουριστικά καταλύματα του ν. 4276/2014, για τα οποία απαιτείται η τήρηση των προβλεπόμενων προδιαγραφών και κριτηρίων της τουριστικής νομοθεσίας, των πολεοδομικών κανόνων και περιορισμών χρήσης γης κλπ. Τονίζεται δε, ότι αντιθέτως με τα νόμιμα τουριστικά καταλύματα, δεν ελέγχεται καν η πυρασφάλεια και η πυροπροστασία τους, καθώς βέβαια και το εάν οι υποδομές ηλεκτρισμού, ύδρευσης, αποχέτευσης κ.λπ. είναι κατάλληλες για την εν λόγω τουριστική χρήση, με αποτέλεσμα, αφενός, δυνητική επικινδυνότητα τόσο για το κτίριο και την πόλη εν γένει, όσο βέβαια και για τους χρήστες του καταλύματος βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ακόμη και η απαγόρευση της παροχής άλλων υπηρεσιών πλην κλινοσκεπασμάτων καταστρατηγείται, αφού σε ορισμένες περιπτώσεις παρέχεται και πρωϊνό. Σε κάθε περίπτωση πάντως, αξίζει να σημειωθεί ότι η έκταση του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι τέτοια, που για παράδειγμα σύμφωνα με τον Πρόεδρο του Ξ.Ε.Ε. ήδη από το 2018 «ο αριθμός κλινών των σπιτιών που προσφέρονται για τουριστική μίσθωση στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας έχει ξεπεράσει τον αριθμό ξενοδοχειακών κλινών» με αποτέλεσμα να λειτουργούν όχι ως «κομπάρσος» αλλά ως «πρωταγωνιστής» της διαμόρφωσης της εικόνας του ελληνικού τουρισμού στο εξωτερικό, με ότι αυτό συνεπάγεται ενόψει της απόλυτης έλλειψης επαρκούς ρυθμιστικού πλαισίου για την ορθολογική χωροθέτηση, αδειοδότηση και εν γένει διαχείριση τους
