Ο εν λειτουργία σταθμός αυτοκινήτων 13 ορόφων με 177 θέσεις στάθμευσης συνολικά στην οδό Δημ. Γούναρη 5 & Αριστείδου 22-24, στον Πειραιά βγαίνει σε πλειστηριασμό.
Πρόκειται για το πάρκιγκ γνωστότερο ως ACROPOL του ομίλου Χαραγκιώνη με Επισπεύδουσα την PQH. Το ακίνητο βρίσκεται σε οικόπεδο 881,76 τμ. Και φέρεται ότι δεν έχει πολεοδομικές παραβάσεις. Σε αντίθετη περίπτωση πιθανές πολεοδομικές παραβάσεις δύναται να ρυθμιστούν με υπαγωγή στις διατάξεις του Ν. 4495/2017 και να μεταβιβαστούν. Βρίσκεται στην καρδιά του μητροπολιτικού συγκροτήματος του Πειραιά.
ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ € 2.300.000 .
Σύμφωνα με τους συνήθεις όρους της αγοράς, εννοείται το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο ένα περιουσιακό στοιχείο ή υποχρέωση θα μπορούσε να ανταλλαγεί κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ πρόθυμου αγοραστή και πρόθυμου πωλητή σε μια συναλλαγή και τα μέρη ενήργησαν το καθένα με πλήρη γνώση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό.* (βάσει του Βασιλικού Οργανισμού Ορκωτών Πραγματογνωμόνων (RICS). Ο βαθμός της υποκειμενικότητας αναπόφευκτα θα ποικίλλει από περίπτωση σε περίπτωση, όπως και ο βαθμός βεβαιότητας, ή πιθανότητας, ότι η γνώμη του εκτιμητή της αγοραίας αξίας θα συνέπιπτε ακριβώς με την τιμή που θα είχε επιτευχθεί σε μια πραγματική πώληση κατά την ημερομηνία εκτίμησης.
ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ / ΘΕΣΗ € 13.000 / Θέση Στάθμευσης
Πραγματοποιήθηκε έρευνα κτηματαγοράς για τιμές πώλησης και μίσθωσης θέσεων στάθμευσης, αντίστοιχης εμπορικότητας και προδιαγραφών με την υπό εκτίμηση ιδιοκτησία, στην ευρύτερη περιοχή. Οι τιμές μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ € 90/θέση/μήνα – € 150/θέση/μήνα.
Συγκοινωνιακά η περιοχή εξυπηρετείται από το σταθμό του μετρό στον Πειραιά, επί της πλατείας Οδησσού, που αποτελεί σήμερα τερματικό σταθμό της γραμμής γραμμή 1, του μετρό της Αθήνας.
Υπό κατασκευή βρίσκεται η επέκταση του τραμ της Αθήνας προς τον Πειραιά. Τέλος, σημαντική
επένδυση για την περιοχή θεωρείται και τα projects της Dimand Real Estate Development, που αφορούν στις πρώην βιομηχανικές εγκαταστάσεις της καπνοβιομηχανίας «Παπαστράτος» και προχωρά στην ριζική ανακαίνισή τους με σκοπό τη δημιουργία χώρων γραφείων, φιλοξενίας, εμπορικών καταστημάτων και εστίασης καθώς και την ανάπλαση του Πύργου του Πειραιά.
Η περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο διαθέτει εξαιρετική προσβασιμότητα καθώς βρίσκεται ανατολικά της εισόδου του λιμένος Πειραιώς. Ακόμα, βρίσκεται σε πολύ κοντινή απόσταση από τον επιβατικό τερματικό σταθμό, οποίος αναμένεται να δεχτεί κατακόρυφη αύξηση της επισκεψιμότητάς του, λόγω των αναμενόμενων επενδύσεων από διεθνείς επενδυτές.
Η ειδική περιοχή του εκτιμώμενου πλησίον του ακινήτου φιλοξενεί επαγγελματικά κτίρια που φτάνουν σε ύψος έως τους 7 ορόφους και είναι στην πλειονότητά τους κτίρια τυπικής ποιότητας κατασκευής, ηλικίας άνω των 30 ετών, με εξαίρεση κάποιες νεότερες αναπτύξεις. Σε απόσταση που εξυπηρετεί το υπό εκτίμηση ακίνητο εντοπίζονται οι περισσότερες από τις απαραίτητες για την
εξυπηρέτησή του υπηρεσίες (καταστήματα τραπεζών, εμπορικά καταστήματα, ταχυδρομείο, αστυνομικό τμήμα, κ.λ.π.), ενώ στην άμεσα γύρω περιοχή υπάρχει έλλειψη χώρων στάθμευσης.
ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Το εκτιμώμενο ακίνητο αποτελείται από 3 οριζόντιες ιδιοκτησίες, δηλαδή Γκαράζ 1, 2 και 3. Πρόκειται για κτίριο που έχει ανεγερθεί σύμφωνα με την υπ΄ αριθμό 442/1998 οικοδομική άδεια με τίτλο «Ανέγερση υπογείου & ισογείου & αντιστήριξη διατηρητέων κτιρίων» και είναι συμβατικής κατασκευής, με φέροντα οργανισμό από οπλισμένο σκυρόδεμα.
Οι ιδιοκτησίες εκτείνονται σε δύο διατηρητέα κτίρια, το ένα εκ των οποίων χωροθετείται στην οδό Δημ. Γούναρη 5 και το δεύτερο στην οδό Αριστείδου 22-24, τα οποία έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα σύμφωνα με το ΦΕΚ 298Δ/1997, όπως επίσης για αυτά έχουν καθοριστεί ειδικοί όροι και περιορισμοί δομήσεων με το προαναφερθέν ΦΕΚ, όπως επίσης και με το ΦΕΚ 553Δ/1999. Στα
διατηρητέα κτίρια έχει γίνει αντιστήριξη και έχουν ανεγερθεί υπόγειο Β, υπόγειο Α, ισόγειο, εννέα όροφοι και δώμα. Το νέο ακίνητο περιέχει κοινόχρηστους χώρους, χώρους δεσμευμένους από την αρχαιολογία, οριζόντιες ιδιοκτησίες γκαράζ και οριζόντιες ιδιοκτησίες καταστήματα.
Η είσοδος στον σταθμό αυτοκινήτων επιτυγχάνεται από τον πρώτο όροφο από την οδό Δημ. Γούναρη και από την οδό Αριστείδου, με ράμπες διέλευσης αυτοκινήτων ενώ το μέγιστο ύψος των επιπέδων του σταθμού είναι περί το 1,85μ.
Συνοπτικά οι εκτιμώμενες ιδιοκτησίες είναι:
• Υπό στοιχεία ΓΚΑΡΑΖ 1 του Β ΥΠΟΓΕΙΟΥ + 1 ΣΤΑΣΗ ΑΝΕΛΚΥΣΤΗΡΑ συνολικής επιφάνειας 262,44τμ . Στην ιδιοκτησία αυτή ανήκει η δεσμευμένη επιφάνεια από την αρχαιολογία 73,52τμ.
• Υπό στοιχεία Γκαράζ 2 – ΑΡΙΣΤΕΙΔΟΥ + 1 ΣΤΑΣΗ ΑΝΕΛΚΥΣΤΗΡΑ 2, των 1ου, 2ου, 3ου, 4ου, 5ου, 6ου, 7ου, 8ου, 9ου ορόφων και δώματος, με συνολική επιφάνεια 902,62τμ .
• Υπό στοιχεία ΓΚΑΡΑΖ 3 – ΓΟΥΝΑΡΗ, των 1ου, 2ου, 3ου, 4ου, 5ου, 6ου, 7ου, 8ου, 9ου ορόφων και δώματος, με συνολική επιφάνεια 690,18τμ.
• Υπόγειο Α: Έχει συνολική επιφάνεια 584,67 τμ . Διαθέτει επίσης κοινόχρηστους χώρους (κλίμακες ανόδου – καθόδου, κανάλι εξαγωγής και αερισμού, φρέαρ ανελκυστήρα), ανελκυστήρα ΕΝΑ (1) αυτοκινήτων, υποσταθμό της ΔΕΗ επιφάνειας 49,66τμ, ενώ έχει δεσμευμένη επιφάνεια από την αρχαιολογία 73,52τμ.
• Ισόγειο: Διαθέτει επιφάνεια 394,83τμ . Φιλοξενεί κοινόχρηστους χώρους (κλίμακες ανόδου – καθόδου, φρεάτιο ανελκυστήρα, κανάλι εισαγωγής, κατακόρυφο αγωγό εξαερισμού), τα υπό στοιχεία ΙΣ-1, ΙΣ-2, ΙΣ-3, ΙΣ-4 καταστήματα, ανελκυστήρα ΕΝΑ (1) αυτοκινήτων, την ΑΠ.ΙΣ.5 (χώρος κάτω από τη ράμπα) επιφάνειας 26,37τμ και το ΙΣ-5 κατάστημα.
• 1ος Όροφος: Φιλοξενεί κοινόχρηστους χώρους (κλίμακες ανόδου- καθόδου, ανελκυστήρα ατόμων, ράμπα διέλευσης αυτοκινήτων, πυρήνα κλιμακοστασίου του γκαράζ, κοινόχρηστο χώρο γκαράζ), ανελκυστήρα ΔΥΟ (2) αυτοκινήτων, το χώρο Γκαραζ 2 επιφάνειας 90,01τμ, το χώρο Γκαράζ 3 επιφάνειας 32,07τμ, το γραφειακό χώρο Α-1 επιφάνειας 108,41τμ .
• 2ος Όροφος: Φιλοξενεί κοινόχρηστους χώρους (κλίμακες ανόδου- καθόδου, ανελκυστήρα ατόμων, ράμπα διέλευσης αυτοκινήτων, πυρήνα κλιμακοστασίου του γκαράζ, κοινόχρηστο χώρο γκαράζ), το χώρο Γκαραζ 2 επιφάνειας 69,84τμ, το χώρο Γκαράζ 3 επιφάνειας 72,91τμ, το γραφειακό χώρο Β-1 επιφάνειας 110,09τμ και το γραφειακό χώρο Β-2 επιφάνειας 103,78τμ.
• 3ος Όροφος: Φιλοξενεί κοινόχρηστους χώρους (κλίμακες ανόδου- καθόδου, ανελκυστήρα ατόμων, ράμπα διέλευσης αυτοκινήτων, πυρήνα κλιμακοστασίου του γκαράζ, κοινόχρηστο χώρο γκαράζ), το χώρο Γκαραζ 2 επιφάνειας 69,84τμ, το χώρο Γκαράζ 3 επιφάνειας 72,91τμ και πατάρι.
• 4ος Όροφος: Φιλοξενεί κοινόχρηστους χώρους (κλίμακες ανόδου- καθόδου, ανελκυστήρα ατόμων, ράμπα διέλευσης αυτοκινήτων, πυρήνα κλιμακοστασίου του γκαράζ, κοινόχρηστο χώρο γκαράζ), ανελκυστήρα τόμων, το χώρο Γκαραζ 2 επιφάνειας 69,84τμ, το χώρο Γκαράζ 3 επιφάνειας 72,91τμ και το γραφειακό χώρο Δ-1 επιφάνειας 98,52τμ.
• 5ος Όροφος: Φιλοξενεί κοινόχρηστους χώρους (ράμπα διέλευσης αυτοκινήτων, φρεάτιο ανελκυστήρα αυτοκινήτων, ανελκυστήρα ατόμων, κλίμακες ανόδου – καθόδου, κοινόχρηστο τμήμα γκαράζ, πυρήνα κλιμακοστασίου γκαράζ, εξώστη) και το χώρο Γκαραζ 2 επιφάνειας 88,84τμ, το χώρο Γκαράζ 3 επιφάνειας 72,91τμ.
• 6ος Όροφος: Φιλοξενεί κοινόχρηστους χώρους (ράμπα διέλευσης αυτοκινήτων, φρεάτιο ανελκυστήρα αυτοκινήτων, ανελκυστήρα ατόμων, κλίμακες ανόδου – καθόδου, κοινόχρηστο τμήμα γκαράζ, πυρήνα κλιμακοστασίου γκαράζ, 2 εξώστες) και το χώρο Γκαραζ 2 επιφάνειας 109,26τμ, το χώρο Γκαράζ 3 επιφάνειας 72,91τμ.
• 7ος Όροφος: Φιλοξενεί κοινόχρηστους χώρους (ράμπα διέλευσης αυτοκινήτων, φρεάτιο ανελκυστήρα αυτοκινήτων, ανελκυστήρα ατόμων, κλίμακες ανόδου – καθόδου, κοινόχρηστο τμήμα γκαράζ, πυρήνα κλιμακοστασίου γκαράζ, 2 εξώστες) και το χώρο Γκαραζ 2 επιφάνειας 109,26τμ, το χώρο Γκαράζ 3 επιφάνειας 72,91τμ.
• 8ος Όροφος: Φιλοξενεί κοινόχρηστους χώρους (ράμπα διέλευσης αυτοκινήτων, φρεάτιο ανελκυστήρα αυτοκινήτων, ανελκυστήρα ατόμων, κλίμακες ανόδου – καθόδου, κοινόχρηστο τμήμα γκαράζ, πυρήνα κλιμακοστασίου γκαράζ, 2 εξώστες) και το χώρο Γκαραζ 2 επιφάνειας 109,26τμ, το χώρο Γκαράζ 3 επιφάνειας 72,91τμ.
• 9ος Όροφος: Φιλοξενεί κοινόχρηστους χώρους (ράμπα διέλευσης αυτοκινήτων, φρεάτιο ανελκυστήρα αυτοκινήτων, ανελκυστήρα ατόμων, κλίμακες ανόδου – καθόδου, κοινόχρηστο τμήμα γκαράζ, πυρήνα κλιμακοστασίου γκαράζ, 2 εξώστες) και το χώρο Γκαραζ 2 επιφάνειας 90,26τμ, το χώρο Γκαράζ 3 επιφάνειας 72,91τμ.
• Δώμα: Φιλοξενεί κοινόχρηστους χώρους (απολήξεις κλιμακοστασίων, απολήξεις ανελκυστήρων, ράμπα διέλευσης αυτοκινήτων, πυρήνας κλιμακοστασίου γκαράζ, κοινόχρηστο χώρο γκαράζ, τα στάγαστρα των 2 εξωστών) και το χώρο Γκαραζ 2 επιφάνειας 96,26τμ, το χώρο Γκαράζ 3 επιφάνειας 74,83τμ.
ΜΕΘΟΔΟΣ ΚΕΡΔΩΝ (Profit Method)
Η μέθοδος αυτή προσεγγίζει την αξία του ακινήτου με βάση την κεφαλαιακή του αξία, δηλαδή το
ετήσιο καθαρό εισόδημα που αποκομίζει ή θα μπορούσε να αποκομίζει ο ιδιοκτήτης – επενδυτής
από το ακίνητο, μέσω ετήσιων χρηματορροών που προ-εξοφλούνται για να δώσουν Παρούσα Αξία,
ενώ σε αυτά προστίθεται και η παρούσα αξία της τιμής πώλησης στη λήξη της επένδυσης, όπως
προκύπτει από το ετήσιο καθαρό εισόδημα κεφαλοποιημένο στο χρόνο εξόδου.
Στο παρόν σενάριο, υπολογίζονται τα έσοδα που θα προκύπτουν από τη χρήση του ακινήτου ως
επιχείρηση στάθμευσης αυτοκινήτων μέσω της Μεθόδου Κερδών.
Μηνιαία Μίσθωση (θέση/μήνα) 120 €
Εκτιμώμενη Πληρότητα Θέσεων Μηνιαίας Μίσθωσης (%) 50.00%
Εκτιμώμενος Ετήσιος Κύκλος Εργασιών Θέσεων Μηνιαίας Μίσθωσης 127.440€
Χρέωση 1ης Ώρας 6 €
Αύξηση ανά ώρα 3 €
Μέση Παραμονή Ώρες 3
Μέση επανάχρηση ανα ημέρα (%) 30.00%
Εκτιμώμενη Πληρότητα Θέσεων Ωριαίας Μίσθωσης (%) 65.00%
Μέρες Λειτουργίας – Day to Day Rent 365
Εκτιμώμενος Ετήσιος Κύκλος Εργασιών Θέσεων Ωριαίας Μίσθωσης 327.547,35 €
Αιρθμός Θέσεων 177
Εκτιμώμενος Ετήσιος Kύκλος Eργασιών 454.987,35 €
Λειτουργικά Έξοδα (%) 25%
Έξοδα Πώλησης (%) 2%
Έξοδα Συντήρησης (%) 5%
Έξοδα Διαχείρισης (%) 5%
Απώλειες Εσόδοων (%) 0.50%
Μισθολογικό Κόστος (%) 12%
Εκτιμώμενα Ετήσια Κόστη 225.218,74 €
Εκτιμώμενο EBITDA 229.768,61 €
Πολλαπλασιαστής EBITDA 10.00
Αγοραία Αξία (€) 2.297.686,12 €
